Mediante
sentencia N° 1327 del 16 de octubre de 2014, la Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia, declaró sin lugar un recurso de nulidad intentado
contra los artículos 84 y 88 y contra la disposición transitoria quinta de la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O.E. N°
6.053 del 12/11/11).
Las
referidas normas establecen el deber de las inmobiliarias con más
de 10 inmuebles de destinar un porcentaje de vivienda para el arrendamiento
(artículo 84). En esos inmuebles se debe garantizar que el arrendatario no pase
más de 10 años en esa condición, por lo que luego de ese lapso los propietarios
tendrán el deber de ofertar la venta al arrendatario y el precio de venta será
determinado por el SUNAVI (artículo 88). Finalmente, la disposición transitoria
quinta se refiere a la obligación de que a los arrendatarios que ocupen viviendas
construidas sobre edificios que tengan 20 años o más dedicados al
arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla exceptuando a los pequeños
arrendadores. En concreto, se afirmó lo siguiente:
“Ambos aspectos del derecho a la
propiedad (configuración individual y configuración social), deben equilibrarse
a los fines de que el ejercicio del derecho individual no sea lesivo de otras
esferas jurídicas y que la regulación a través de la cual se pretende
limitarlo, cumpla con el principio de racionalidad, según el cual, la
restricción debe ser necesaria, idónea y proporcional, es decir, que las
medidas que se adoptan deben ser requeridas por razones de utilidad pública o
de interés general, aptas para los fines que se buscan y, finalmente, que la
intervención sea suficientemente significativa y no desproporcionada.
(…)
En este orden de ideas, las referidas medidas promueven la satisfacción
del derecho a la vivienda digna a través de un arrendamiento justo, solidario y
responsable, en el cual se garantizan tanto los derechos de los propietarios
(una retribución justa y, posteriormente, el pago del precio de venta en caso
de que se cumplan las condiciones legales que dan lugar a que se oferte el
inmueble al arrendatario), como los derechos habitacionales de quienes no están
en capacidad de comprar y necesitan arrendar un inmueble para vivir.
De los anteriores planteamientos se hace visible que la regulación
contenida en las normas impugnadas, no sólo obedecen al interés general que
tiene el Estado de equilibrar las relaciones entre arrendadores y
arrendatarios, sino que se enmarcan dentro de las medidas concebidas para
garantizar una vivienda digna a quienes carecen de ella y de allí su idoneidad.
Finalmente, debe esta Sala analizar si las disposiciones atacadas son
proporcionales y, al respecto, se observa lo siguiente:
En primer lugar, las normas impugnadas no recaen sobre todos los
inmuebles arrendados para vivienda, sino sobre sólo dos categorías concretas, a
saber:
I) Un porcentaje de los desarrollos habitacionales, con lo cual, se resguarda
el derecho del constructor a disponer de la mayor parte de su obra, en
ejercicio del derecho a la libertad de disposición y en salvaguarda del
principio de no confiscatoriedad, según el cual, no puede ser despojado ni de
la totalidad de sus bienes, ni de parte sustancial de los mismos.
II) Los apartamentos ubicados en edificios destinados al arrendamiento
por más de veinte años, dejando a un lado a los denominados pequeños
arrendadores, es decir, aquellos que no tienen más de dos apartamentos
arrendados.
En segundo lugar, las normas
garantizan el derecho del propietario al pago del precio de venta del inmueble
una vez vencidos los lapsos legalmente establecidos para que termine la
relación arrendaticia y opere el traspaso de propiedad del inmueble.
Según lo expuesto, ni todos los
inmuebles están sujetos a las normas atacadas, ni las medidas que se establecen
implican la confiscación de los mismos, sino que prevén el pago del precio de
venta y con ello, la garantía de incolumidad del patrimonio del arrendador.
En consecuencia de lo expuesto, esta Sala no considera desproporcionadas
las medidas atacadas y de allí que se desestima el alegato de violación del
derecho de propiedad, ya que los límites del derecho a la propiedad que
contienen las normas impugnadas, se enmarcan dentro de los principios de
reserva legal e interés general que justifican la restricción de este derecho a
los fines de garantizar el derecho a la vivienda digna y así se declara.
(…)
Como puede observarse de la norma antes transcrita, la aplicación de las
disposiciones legislativas parte del momento de su publicación y, en
consecuencia, la aplicación retroactiva está prohibida, salvo la única excepción
de la despenalización o de la sanción menos gravosa de una conducta. Cabe
agregar que este principio de irretroactividad normativa se encuentra
igualmente justificado en la seguridad jurídica que debe ofrecer el
ordenamiento a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones
ante la eventual mutabilidad de la legislación.
Entonces, tal como señaló esta Sala en la sentencia N° 902, del 1° de
junio de 2001 (caso: Luis Carlos Palacios Juliac), resulta contrario al
principio de irretroactividad de la ley aplicar una norma jurídica a una
situación fáctica anterior a su entrada en vigencia. En dicho contexto, la Ley impugnada regula un
contrato de tracto sucesivo, que como tal, genera obligaciones sucesivas que
deben adecuarse a la ley vigente.
(…)
Entonces, no se trata de que la Ley impugnada esté regulando contratos
celebrados con anterioridad a su promulgación, sino que tiene plena vigencia
para las obligaciones contractuales y efectos que deben cumplirse en la
actualidad, lo que constituye una aplicación inmediata de la Ley a efectos
puntuales del contrato de tracto sucesivo celebrado bajo la vigencia de la ley
anterior, según la doctrina más calificada de la aplicación inmediata de la
ley. En virtud de las consideraciones expuestas, esta Sala desestima el alegato
de violación del principio de irretroactividad de la Ley. Así se decide.
(…)
Al
respecto, la diferencia que se establece entre ambas categorías, responde al
hecho de que una cosa son los pequeños arrendadores (una o dos viviendas, en
los términos del artículo 7) y, otra cosa, son los multiarrendadores, esto es,
los propietarios de los inmuebles regulados (desarrollos habitacionales o sobre
apartamentos ubicados en edificios dedicados al arrendamiento que pertenecen a
personas que poseen más de dos inmuebles habitacionales en alquiler) que han
hecho del arrendamiento habitacional un negocio especulativo, que requiere la
intervención inmediata del Estado.
En
efecto, los inmuebles regulados en las disposiciones atacadas son aquellos que
forman parte de una universalidad de bienes destinados al arrendamiento
habitacional en desarrollos nuevos o en edificios con más de veinte años dedicados
a dicha actividad y que como tales, han tenido el tratamiento de un objeto de
comercio que ha permitido la acumulación de capital por parte de los
propietarios a expensas de los inquilinos.
Distinto
es el caso de quienes alquilan uno o dos inmuebles de su propiedad, sin fines
especulativos, sino en el marco del legítimo usufructo de su patrimonio. Por
ello, no resulta procedente el alegato de violación del principio de igualdad,
por cuanto la limitación atacada no es irracional y, en consecuencia, no es
discriminatoria y así se declara.”
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