Mediante
sentencia N° 878 del 20 de julio de 2015, la Sala Constitucional del Tribunal
Supremo de Justicia, estableció que el contrato de acción de compraventa es una
promesa unilateral de venta o de compra y que no pertenece a los denominados
contratos preliminares, ya que la opción podría conducir eventualmente, de ejercerse
la opción, a la formación de otro contrato. Al respecto, se señaló que:
“Según la doctrina actual de la Sala de
Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran
presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un
contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así,
quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a
todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de
compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en
venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual
las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos
preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno
de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa,
por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas
figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N°
1653/20.11.2013.
(…)
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se
caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos
efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio
o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo
cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la
volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en
forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la
propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de
la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de
otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los
acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa
generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la
compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos
previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes,
salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del
daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de
la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están
negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena
fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal
sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho
Comparado moderno y en Venezuela,
Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su
vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales,
de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se
insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter
contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas.
(…)
En las promesas unilaterales u opciones,
éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata
de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera
irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la
aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por
parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte
en contrato firme y definitivo. Cuando
se ejerce la opción o se acepta la
oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del
contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta
del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la
cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato
definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo
existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa.
Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa,
mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con
características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato
de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro
acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se
otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por
lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la
promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación
de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que
contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado
no puede retractarse de su voluntad o
eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a
ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor
del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que
consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única
manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del
ejercicio de la opción. No es condición
potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata
de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario
de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan,
están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad,
solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el
contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es
sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario,
obligando al cesionario a pagar la indemnidad
de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario
cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la
cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción
de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo
que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la
aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo
de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita
obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del
promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una
obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de
impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de
opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en
que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto
traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la
voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los
términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la
ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento
de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha
perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del
contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir
el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la
sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia
declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la
promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar,
ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una
promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se
estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar
la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no
la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
(…)
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con
todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen
impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o
registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega
a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el
reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes
y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la
existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del
negocio no escriturado (Corte de Casación
de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a
septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil,
Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda
Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a
584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el
acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de
cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte
de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955
(Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con
la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el
promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio
jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de
opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe
reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y
tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como
consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el
beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en
especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación
de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está
perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del
contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de
promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes
de suscribir el documento definitivo,
será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado” (énfasis añadido por la Sala).
