Mediante
sentencia N° 243 del 06 de mayo de 2015, la Sala de Casación Civil del Tribunal
Supremo de Justicia, interpretó la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, en lo que se refiere a la disposición transitoria
quinta, según la cual los arrendatarios que ocupen viviendas constituidas sobre
edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el
derecho a adquirirla; artículo 137
relacionado al descuento que deberá hacer el propietario del inmueble en cuanto
al precio de venta estipulado; artículo 68 y disposición transitoria novena de
la ley referido a la forma de pago del arrendamiento; artículos 44 y 45
relativos a la prohibición de subarrendamiento y la obligación de formalizar
las relaciones anteriores; y los artículos 27, 55 y 94 referentes a que las
controversias deberán resolverse ante la jurisdicción ordinaria. Al respecto,
se afirmó que:
a) Sobre la
disposición transitoria quinta de la ley, la Sala estableció lo siguiente:
“De la
lectura del citado artículo 6, se desprende la intención del Legislador, de
aplicar el contenido de la ley a todas las relaciones arrendaticias que se
encuentren activas para el momento de entrada en vigencia del texto legal. El
carácter de orden público y el obligatorio cumplimiento, no dejan margen de
duda sobre la aplicabilidad de estas disposiciones legales no solo para
aquellas relaciones arrendaticias que se susciten con posterioridad a la Ley,
sino también aquellas que coexistan para el momento de su promulgación.
(…)
De
esta forma, si se aplican las disposiciones procesales a los juicios civiles y
procedimientos administrativos inquilinarios en curso, se refuerza el carácter
de orden público y de obligatorio cumplimiento de estas normas, siendo aplicables
a aquellas relaciones arrendaticias existentes para el momento de entrada en
vigencia de la Ley.
(…)
En
razón de lo expuesto, la Sala de Casación Civil debe señalar, que la
disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, se aplica también para aquellas relaciones
arrendaticias que hayan surgido con anterioridad a la promulgación de la ley, y
puedan ser subsumidas dentro del supuesto de hecho de la norma”.
b) Sobre el
artículo 137 de la ley:
“Por la
razones explicadas en al análisis de la disposición transitoria quinta, la
respuesta debe ser afirmativa. La Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 137, se aplica también para aquellas
relaciones arrendaticias activas y surgidas con anterioridad a la entrada en
vigencia de la Ley. Por ello, debe tomarse en cuenta para el cálculo del
descuento, también la duración de la relación arrendaticia existente con
anterioridad a la entrada en vigencia de dicha Ley”.
c) Sobre el
artículo 68 y disposición transitoria novena de la ley:
“De esta
forma, la disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece expresamente que los
arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al
procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación
arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un
año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago
del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el
artículo 68 de la misma.
La antes
transcrita disposición transitoria novena, establece un plazo de un año para
que los sujetos de la relación arrendaticia que se encontraban sujetos al
procedimiento de consignación judicial de pago, se adaptaran a las condiciones
establecidas en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda.
De esta
forma, el cumplimiento de la norma por parte de estos sujetos de la relación
contractual, no puede considerarse una aceptación o convalidación de ninguna situación
jurídica desfavorable. Simplemente constituye una conducta impuesta por la
norma, adecuándose a lo dispuesto por el Legislador. No puede entenderse una
renuncia a algún derecho o la tácita aceptación o reconocimiento de alguna
pretensión de su contraparte.
(…)
La respuesta
a esta interrogante debe ser que los arrendadores no pueden negarse al
cumplimiento del artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, que expresamente establece que el pago se efectuará
en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el
arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación
arrendaticia.
En el caso de aquellas relaciones arrendaticias
que venían siendo objeto del procedimiento de consignación judicial de pagos,
de no adecuarse al plazo de un año establecido en la disposición transitoria
novena, se aplica el lapso de prescripción para retirar lo consignado,
ocasionando que estos recursos sean destinados por la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y
al Pequeño Arrendador”.
d) Sobre los
artículos 44 y 45 de la ley:
“Si el
arrendatario subarrendó sin autorización expresa del arrendador, este último
podía eventualmente demandar la resolución de contrato amparado en el artículo
15 antes transcrito.
De existir
una demanda bajo esta pretensión resolutoria, introducida con anterioridad a la
entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, debe entenderse que la parte actora adecuó su
demanda a la disposición normativa que para ese momento sostenía su pretensión
procesal y un cambio posterior en el texto legal, no puede afectarla.
Si la causal
resolutoria existía para el momento de introducción de la demanda, esta
situación se mantiene y no se ve afectada por el cambio posterior en la
Legislación.
(…)
Si el
arrendador no intentó la referida demanda, y luego entró en vigencia la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe
formalizar la relación arrendaticia con “…las personas que ocupen en ese
momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda…”.
En cambio,
si el arrendador intentó la demanda por resolución de contrato, fundada en la
situación de subarrendamiento no autorizado, la causal resolutoria permanece
incólume a pesar de la entrada en vigencia de la nueva Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y de ser comprobado
debidamente tal incumplimiento del contrato, deberá ser declarado resuelto en consecuencia”.
e) Sobre los
artículos 27, 55 y 94 de la ley:
“De acuerdo
a lo expuesto, las disposiciones y procedimientos de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no pueden ser
derogadas o relajadas por acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes.
Una cláusula que establezca la posibilidad de evitar el procedimiento previo
ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, bajo la figura
de un medio alternativo de resolución de conflictos, debe entenderse como
“nula” de acuerdo al citado artículo 32 eiusdem.
(…)
Aquellas
relaciones arrendaticias surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de
la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y donde
las partes contratantes hayan pactado algún medio alternativo de resolución de
conflictos, y antes de la mencionada vigencia hayan activado el mecanismo
adecuado, llámese arbitraje, conciliación u otro, continuarán el desarrollo
normal del respectivo procedimiento hasta su conclusión.
Pero, si los
contratantes estipularon contractualmente alguna cláusula que pretenda evitar
las normas de procedimiento antes descritas, como el estipulado en el artículo
94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, y no iniciaron el procedimiento respectivo para la solución del
conflicto, una vez entrada en vigencia la citada Ley, es inevitable el
cumplimiento de todas las disposiciones que el texto legal establece, como por
ejemplo, el procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda”.
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