lunes, 3 de noviembre de 2014

Constitucionalidad de los artículos 84 y 88 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda


Mediante sentencia N° 1327 del 16 de octubre de 2014, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, declaró sin lugar un recurso de nulidad intentado contra los artículos 84 y 88 y contra la disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O.E. N° 6.053 del 12/11/11).

Las referidas normas establecen el deber de las inmobiliarias con más de 10 inmuebles de destinar un porcentaje de vivienda para el arrendamiento (artículo 84). En esos inmuebles se debe garantizar que el arrendatario no pase más de 10 años en esa condición, por lo que luego de ese lapso los propietarios tendrán el deber de ofertar la venta al arrendatario y el precio de venta será determinado por el SUNAVI (artículo 88). Finalmente, la disposición transitoria quinta se refiere a la obligación de que a los arrendatarios que ocupen viviendas construidas sobre edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla exceptuando a los pequeños arrendadores. En concreto, se afirmó lo siguiente:

Ambos aspectos del derecho a la propiedad (configuración individual y configuración social), deben equilibrarse a los fines de que el ejercicio del derecho individual no sea lesivo de otras esferas jurídicas y que la regulación a través de la cual se pretende limitarlo, cumpla con el principio de racionalidad, según el cual, la restricción debe ser necesaria, idónea y proporcional, es decir, que las medidas que se adoptan deben ser requeridas por razones de utilidad pública o de interés general, aptas para los fines que se buscan y, finalmente, que la intervención sea suficientemente significativa y no desproporcionada.
(…)

En este orden de ideas, las referidas medidas promueven la satisfacción del derecho a la vivienda digna a través de un arrendamiento justo, solidario y responsable, en el cual se garantizan tanto los derechos de los propietarios (una retribución justa y, posteriormente, el pago del precio de venta en caso de que se cumplan las condiciones legales que dan lugar a que se oferte el inmueble al arrendatario), como los derechos habitacionales de quienes no están en capacidad de comprar y necesitan arrendar un inmueble para vivir.

De los anteriores planteamientos se hace visible que la regulación contenida en las normas impugnadas, no sólo obedecen al interés general que tiene el Estado de equilibrar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, sino que se enmarcan dentro de las medidas concebidas para garantizar una vivienda digna a quienes carecen de ella y de allí su idoneidad.

Finalmente, debe esta Sala analizar si las disposiciones atacadas son proporcionales y, al respecto, se observa lo siguiente:
En primer lugar, las normas impugnadas no recaen sobre todos los inmuebles arrendados para vivienda, sino sobre sólo dos categorías concretas, a saber:
I) Un porcentaje de los desarrollos habitacionales, con lo cual, se resguarda el derecho del constructor a disponer de la mayor parte de su obra, en ejercicio del derecho a la libertad de disposición y en salvaguarda del principio de no confiscatoriedad, según el cual, no puede ser despojado ni de la totalidad de sus bienes, ni de parte sustancial de los mismos.
II) Los apartamentos ubicados en edificios destinados al arrendamiento por más de veinte años, dejando a un lado a los denominados pequeños arrendadores, es decir, aquellos que no tienen más de dos apartamentos arrendados.

En segundo lugar, las normas garantizan el derecho del propietario al pago del precio de venta del inmueble una vez vencidos los lapsos legalmente establecidos para que termine la relación arrendaticia y opere el traspaso de propiedad del inmueble.

Según lo expuesto, ni todos los inmuebles están sujetos a las normas atacadas, ni las medidas que se establecen implican la confiscación de los mismos, sino que prevén el pago del precio de venta y con ello, la garantía de incolumidad del patrimonio del arrendador.

En consecuencia de lo expuesto, esta Sala no considera desproporcionadas las medidas atacadas y de allí que se desestima el alegato de violación del derecho de propiedad, ya que los límites del derecho a la propiedad que contienen las normas impugnadas, se enmarcan dentro de los principios de reserva legal e interés general que justifican la restricción de este derecho a los fines de garantizar el derecho a la vivienda digna y así se declara.
(…)

Como puede observarse de la norma antes transcrita, la aplicación de las disposiciones legislativas parte del momento de su publicación y, en consecuencia, la aplicación retroactiva está prohibida, salvo la única excepción de la despenalización o de la sanción menos gravosa de una conducta. Cabe agregar que este principio de irretroactividad normativa se encuentra igualmente justificado en la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones ante la eventual mutabilidad de la legislación.

Entonces, tal como señaló esta Sala en la sentencia N° 902, del 1° de junio de 2001 (caso: Luis Carlos Palacios Juliac), resulta contrario al principio de irretroactividad de la ley aplicar una norma jurídica a una situación fáctica anterior a su entrada en vigencia.  En dicho contexto, la Ley impugnada regula un contrato de tracto sucesivo, que como tal, genera obligaciones sucesivas que deben adecuarse a la ley vigente.
(…)

Entonces, no se trata de que la Ley impugnada esté regulando contratos celebrados con anterioridad a su promulgación, sino que tiene plena vigencia para las obligaciones contractuales y efectos que deben cumplirse en la actualidad, lo que constituye una aplicación inmediata de la Ley a efectos puntuales del contrato de tracto sucesivo celebrado bajo la vigencia de la ley anterior, según la doctrina más calificada de la aplicación inmediata de la ley. En virtud de las consideraciones expuestas, esta Sala desestima el alegato de violación del principio de irretroactividad de la Ley. Así se decide.
(…)

Al respecto, la diferencia que se establece entre ambas categorías, responde al hecho de que una cosa son los pequeños arrendadores (una o dos viviendas, en los términos del artículo 7) y, otra cosa, son los multiarrendadores, esto es, los propietarios de los inmuebles regulados (desarrollos habitacionales o sobre apartamentos ubicados en edificios dedicados al arrendamiento que pertenecen a personas que poseen más de dos inmuebles habitacionales en alquiler) que han hecho del arrendamiento habitacional un negocio especulativo, que requiere la intervención inmediata del Estado.

En efecto, los inmuebles regulados en las disposiciones atacadas son aquellos que forman parte de una universalidad de bienes destinados al arrendamiento habitacional en desarrollos nuevos o en edificios con más de veinte años dedicados a dicha actividad y que como tales, han tenido el tratamiento de un objeto de comercio que ha permitido la acumulación de capital por parte de los propietarios a expensas de los inquilinos.

Distinto es el caso de quienes alquilan uno o dos inmuebles de su propiedad, sin fines especulativos, sino en el marco del legítimo usufructo de su patrimonio. Por ello, no resulta procedente el alegato de violación del principio de igualdad, por cuanto la limitación atacada no es irracional y, en consecuencia, no es discriminatoria y así se declara.”

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