Rescisión y resolución de contratos de venta o preventa de inmuebles

Sentencia: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/noviembre/193085-969-231116-2016-16-0217.HTML

Mediante sentencia N° 969 del 23 de noviembre de 2016, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, afirmó que el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria establece la posibilidad de que el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat resuelva las controversias que surjan por las rescisiones unilaterales de contratos que se realicen sin el consentimiento del comprador.

Se señaló que la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración del contrato y debe declararse judicialmente, mientras que la resolución supone causas posteriores a la celebración del contrato y puede declararse judicial o extrajudicialmente. Así las cosas, se señaló que:

“Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”.

  (…)

Por su parte, la demandada - ciudadana Jacqueline Pernía Roa-, alegó como una cuestión de previo pronunciamiento que la actora antes de ocurrir a la vía jurisdiccional debió agotar ciertos procedimientos consagrados en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que argumenta que el Tribunal de Instancia carece de jurisdicción, lo cual evidentemente no es cierto, por cuanto  no se trata de una solicitud de rescisión unilateral, ya que la pretensión se encuentra en la excepción que establece el citado artículo 18, pues se alega la falta de pago de la compradora de seis de las nueve cuotas pactadas.

De manera que, a criterio de esta Sala, debió considerarse que las partes tienen el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración.

En efecto, tanto la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido, que no abarcan el mismo concepto, como lo sostiene el fallo de la Sala Político Administrativa, pues se insiste, la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato. Otra diferenciación es que la rescisión se declara judicialmente; en cambio, la resolución puede ser judicial o extrajudicial.

Por ende, la resolución del contrato encuentra su fundamento en un hecho sobreviniente a la celebración que incide en la función económica y social que debe cumplir el contrato, siendo una de esas causales precisamente cuando una de las partes falta al cumplimiento de su prestación.

De allí que en criterio de esta Sala Constitucional, el fallo dictado por la Sala Político Administrativa, objeto de revisión, debió considerar que se trató de una  demanda por incumplimiento del contrato, que requiere: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero o del propio acreedor; y, 4) que quien demande la resolución no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones pactadas.

Así entonces, ante la falta de cumplimiento oportuno de las obligaciones, también debió considerarse que ello legitima a la parte que haya resultado perjudicada con el incumplimiento a dar por terminado el contrato mediante la resolución, salvo que éste todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, al creer que aun es posible que el contrato cumpla con su finalidad. En esta última circunstancia el acreedor de la prestación no ejecutada tiene entonces la facultad de escoger entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato.

En todo caso, si se tratare de una demanda por rescisión unilateral del contrato por parte de la vendedora-, ante la existencia de una cláusula de esta naturaleza, ello en modo alguno puede ser considerado como una limitación a las partes para acceder a la instancia judicial, pues con ello resulta vulnerado el acceso a la justicia y la garantía de la tutela judicial efectiva”.