Mediante
sentencia N° 411 del 04 de julio de 2016, la Sala de Casación Civil del
Tribunal Supremo de Justicia, señaló que en aquellos casos en que se resuelva un
contrato de opción de compra venta por su inejecución, en el que las partes
quedarán en la misma situación como si el contrato no se hubiese celebrado,
será necesario agotar la vía administrativa frente a cualquier medida judicial
tendente de despojar de la posesión del inmueble destinado a vivienda, tal y
como lo contempla el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Vivienda cuya interpretación hizo esa Sala en la sentencia N°
175 del 17 de abril de 2013. Al respecto, se señaló que:
“Ahora bien, en el sub iudice al haber
sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de
compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo
dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del
inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el
precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de
opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se
retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación
contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y
recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la
vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás
lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas.
(…)
Del criterio anterior, se desprende que el efecto retroactivo que genera
la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su
inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual,
por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el
convenio jamás se hubiese celebrado.
En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la
relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el
demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva
la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
(…)
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la
exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida
preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la
pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda
antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de
admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se
prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria
de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de
opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a
vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora
haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del
Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala
de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y
sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible,
en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa,
incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve”.
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